Prvi stan sve je dalje od mladih: „Skoro je pa nemoguće bez pomoći“

Kupovina prvog stana za mlade u Sarajevu sve je zahtjevnija zbog visokih cijena nekretnina i ograničenih primanja. Stan od oko 40 kvadratnih metara može koštati više od 100.000 KM, dok put do vlastitog doma najčešće vodi preko dugoročnog stambenog kredita. 

Stručnjak za finansije Željko Rička objašnjava šta banke traže od mladih kupaca i koje bi mjere mogle olakšati njihovo stambeno zbrinjavanje, dok Lamija Poračanin govori o vlastitom iskustvu kupovine stana i finansijskom pritisku koji takva odluka nosi.

Trenutak kada se mlada osoba odluči na prve korake ka samostalnosti najčešće dolazi početkom ili tokom studentskih dana. Tada su rješenja poput studentskog doma, cimerstva ili iznajmljivanja stana često dovoljna da se osigura krov nad glavom.

Međutim, kako studentski dani ostaju iza nas, mijenjaju se i životne okolnosti, ali i potrebe. Vlastiti stan u jednom trenutku postaje želja, ali i pitanje životne sigurnosti, posebno za one koji planiraju osnivanje porodice ili žele dugoročno riješiti stambeno pitanje.

Lokacija diktira cijenu

Na tom putu prva prepreka često je cijena. Stanovi u Sarajevu posljednjih su godina značajno poskupjeli, a lokacija i dalje igra veliku ulogu u konačnoj cijeni nekretnine. Zbog toga se potraga za prvim stanom vrlo brzo pretvara u računicu vlastitih primanja, ušteđevine i mogućnosti zaduživanja.

Prema okvirnom pregledu cijena na tržištu nekretnina, za stan od oko 40 kvadratnih metara u Sarajevu danas je potrebno izdvojiti od nešto više od 100.000 pa do više od 250.000 KM, u zavisnosti od lokacije, starosti i stanja nekretnine. Razlike među pojedinim naseljima, kao i između novogradnje i starogradnje, najbolje pokazuju podaci predstavljeni u našoj grafici.

Upravo zbog tih razlika, ono što je za jednog kupca prihvatljiva cijena, za drugog može biti izvan realnih finansijskih mogućnosti. A kada vlastita ušteđevina nije dovoljna, otvara se novo pitanje: Kako do potrebnog iznosa?

Bez kredita teško do vlastitog stana

S obzirom na visoke cijene, kredit je jedna od najčešćih opcija za kupovinu nekretnine, ali i za njega postoje određeni uslovi.

Prema uslovima jedne banke, kredit do 600.000 KM uz rok otplate do 25 godina mogu dobiti punoljetni državljani BiH, osobe s redovnim primanjima, obrtnici i klijenti iz dijaspore, uz ispunjavanje propisanih uslova. Nominalna kamatna stopa iznosi 3,54, a efektivna 4,02 posto.

Zato kupac, osim cijene stana, mora računati na vlastita primanja, kreditnu sposobnost i dodatne troškove.

O tome koliko su mladima danas dostupni stambeni krediti, šta banke uzimaju u obzir pri procjeni kreditne sposobnosti i koje bi mjere mogle olakšati kupovinu prve nekretnine, za Oslobođenje.ba govori profesor Željko Rička, stručnjak iz oblasti finansija i bankarstva.

Profesor Rička ističe da je za kupovinu nekretnine, osim kreditne sposobnosti, najčešće potrebna određena materijalna osnova ili podrška porodice i bliskih osoba. Kao jednu od mogućnosti navodi i hipoteku na nekretninu koja se kupuje, što bankama omogućava da kredit odobre i osobama koje nemaju dovoljno vlastitih prihoda ili druge imovine za osiguranje kredita.

- Kupovina nekretnine uvijek podrazumijeva određenu materijalnu osnovu ili podršku roditelja ili bliskih osoba koje bi svojom imovinom garantovale vraćanje stambenog kredita, istaknuo je profesor.

Kada je riječ o mjerama koje bi mladima olakšale kupovinu prvog stana, Rička smatra da sam povrat PDV-a nije dovoljan. Mladi na početku karijere uglavnom nemaju dovoljno vremena da akumuliraju početni kapital, zbog čega su dugoročni stambeni krediti jedno od realnijih rješenja.

- Povrat PDV-a nije dovoljna podrška jer će ta pomoć uvijek biti u nivou 17 % od osnovne vrijednosti, kolika je stopa PDV-a, naveo je stručnjak.

Kao efikasniji model profesor navodi kombinaciju više mjera, uključujući povrat PDV-a, duži rok otplate, grace period, nižu kamatnu stopu ili refundiranje dijela plaćenih kamata. Kao primjer navodi i modele socijalne stanogradnje u drugim zemljama, gdje se mladima stanovi nude pod povoljnijim uslovima.

- Mnogo veća pomoć i iskrena podrška bila bi onda kada bi „država“ stimulativne mjere realizovala kao kombinaciju povrata PDV-a, dodatno produženje roka otplate kredita, određeni grace period i/ili smanjenu kamatnu stopu, kazao je Rička.

Prema njegovom mišljenju, važno je da nakon plaćanja rate korisniku kredita ostane dovoljno sredstava za svakodnevne troškove.

- Suština ovih mjera je omogućiti korisniku kredita da u okviru otplatnih rata bar 50 % ima na raspolaganju za tekuće obaveze, dodao je sagovornik.

Rička također pravi razliku između finansijske i kreditne sposobnosti. Finansijska mogućnost može proizlaziti iz plate, naslijeđenih sredstava ili ranije štednje, dok kreditna sposobnost može uključivati i garancije drugih osoba te hipoteku na nekretninu koja se kupuje.

Kada je riječ o izboru kredita, mladima savjetuje oprez, posebno kod dugoročnog zaduživanja. Bankarski uslovi uglavnom se ne razlikuju značajno, ali se mogu razlikovati rokovi otplate i vrste kamatnih stopa.

- Mladi ljudi kada se odlučuju o vrsti kredita trebaju nastojati izbjeći promjenjivu kamatu, jer promjenjive kamate donose mnogo veću neizvjesnost, naročito kod kredita dužih rokova, poručio je profesor.

Bez dodatne pomoći skoro je pa nemoguće

Za Lamiju Poračanin je odluka o kupovini prve nekretnine proizašla prvenstveno iz potrebe za samostalnošću, ali i porodične situacije. Na njenu odluku uticale su i okolnosti koje, kaže, nisu nepoznate velikom broju porodica u Bosni i Hercegovini.

- Odluka je poprilično došla iz potrebe za samostalnošću, ali i porodične situacije. To su standardne porodične priče ljudi u BiH i način na koji se nekretnine dijele između potomstva, izjavila je Poračanin.

Kada je riječ o povratu PDV-a, Lamija smatra da je riječ o značajnoj olakšici, iako ona nije bila presudan faktor u donošenju odluke o kupovini.

- Povrat PDV-a jeste olakšica, ali nije imao definitivan uticaj na moju odluku o kupovini. Svakako pomaže u cjelokupnoj računici i mislim da bih se teže odlučila za novogradnju bez te mogućnosti, dodala je sagovornica.

Ipak, najveći problem za mlade koji žele riješiti stambeno pitanje, prema njenom iskustvu, ostaje nesrazmjer između cijena nekretnina i prosječnih primanja.

- Gledajući životni standard i primanja prosječne mlade osobe u BiH, kupovina nekretnine bez poticaja ili pomoći još neke osobe u cijeloj priči skoro je pa nemoguća, rekla je djevojka.

Cijena nekretnine značajno je uticala i na izbor lokacije. Iako postoje lokacije koje su joj bile privlačnije, finansijske mogućnosti su, kaže, na kraju suzile izbor.

- Lokacija je, nažalost, jedna od stvari koja je praktično nametnut izbor kada gledamo cijene po lokalitetu. Lokacija koju sam ja izabrala predstavlja najracionalniji izbor kada se uzmu u obzir cijena i mogućnosti koje sam imala u tom trenutku. Postojale su i puno primamljivije opcije, ali one, nažalost, nisu bile mogućnost za mene, iskreno je rekla Poračanin.

Na pitanje o tome hoće li osjećaj finansijskog opterećenja s vremenom nestati, Lamija nema pretjerano optimističan odgovor. Smatra da je kupovina stana dugoročna obaveza koja sa sobom nosi finansijski pritisak, bez obzira na godine koje prođu.

- Nažalost, mislim da nikada nećemo moći potpuno preći preko tog osjećaja finansijskog opterećenja, bez obzira na godine koje prođu. U svakom slučaju, mislim da je jedina mogućnost da se to opterećenje lakše podnese kupovina sa partnerom ili cimerom, na kraju dodala je sagovornica.