ELDAR DIZDAREVIĆ: Prava bez odgovornosti

Znate li koje su najzaštićenije kompanije u Kantonu Sarajevo? Upravitelji zgrada, većinom privatne kompanije. Važeći Zakon o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade u KS-u daje upraviteljima sva prava i apsolutno nikakve odgovornosti. Prava etažnih vlasnika su pri tome potpuno marginalizovana, u šta se uvjerio na svojoj koži i potpisnik ovih redova. Naprimjer, Ustav BiH u članu II/3(f) garantuje pravo na poštivanje doma, a u članu II/3(k) garantuje pravo na imovinu. Član 8. Evropske konvencije o ljudskim pravima, koja se primjenjuje u Bosni i Hercegovini, također štiti pravo na poštivanje doma.

Ova prava, doduše, nisu apsolutna, ali svako miješanje javne vlasti mora imati zakonit osnov i ispunjavati uslove opravdanosti i proporcionalnosti. No, u praksi, ta su prava, zapravo, samo mrtvo slovo na papiru. Evo primjera. Krajem prošle godine kod komšije ispod nas pojavile su se fleke na zidu i počela se ljuštiti boja na plafonu. U naš stan došli su predstavnik etažnih vlasnika (PEV) i majstori Oki upravitelja, koji su nakon razgledanja kupatila zaključili da se problem nalazi na zajedničkim instalacijama u zidu. S obzirom na to da mi, za razliku od majstora Okija, ne vidimo kroz zid, pitali smo može li se mjesto problema locirati pouzdanijom od provedene odokativne metode.

Majstori su rekli da ne može. Onda nam je PEV tražio još i da platimo (valjda majstorima) 40 KM u kešu za fleksibilno crijevo, koje navodno ne pokrivaju sredstva sa zajedničkog računa. No, s obzirom na to da PEV nije imao ispunjene preduslove propisane članom 36 stav 2 i 3 Zakon o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade, obratili smo se direkciji upravitelja sa dopisom u kojem smo izrazili spremnost da se izvedu radovi u našem stanu, ali smo zatražili da se mjesto problema utvrdi tehničkim ispravnim metodama, koje kao obavezu propisuje Instrukcija o načinu prijave i otklanjanja kvara.

Tražili smo, između ostalog, i da se mjesto problema utvrdi snimanjem vodovodne instalacije kamerom, što upravitelj inače radi. Međutim, direktor Oki upravitelja je to odbio. Razlog? Ključni problem je bio PEV, koji je iz nekog čudnog razloga umislio da ima ekskluzivno pravo da određuje šta će se plaćati novcem sa zajedničkog računa. Zato nije htio da plati snimanje kamerom (200 KM), iako ta sredstva ne pripadaju niti PEV-u niti upravitelju, nego svim etažnim vlasnicima, uključujući, dakle, i nas.

Direktor Okija ga je podržao jer je upravitelju u suštini najlakše da štemanjem banje “traži” kvar. Naveo je zato da se radi o tipičnom kvaru jer se, prema njihovoj statistici, 90 posto kvarova događa upravo tamo gdje je majstor pretpostavio. To je kao da automehaničaru dovezete auto zbog problema sa kočnicama, a on vam na osnovu statistike odluči popravljati volan. Apsurd je još i veći: mi uredno plaćamo Okiju održavanje zgrade i zajednički fond. Ako ne platimo, Oki će nas tužiti. Ali ako tražimo da našim novcem platimo da se stručno utvrdi kvar, upravitelj i PEV to mogu odbiti i uraditi onako kako požele.

A ako se pak suprotstavite upravitelju, kao što smo mi učinili, zakon je propisao sjajno rješenje za upravitelja - prijavi vas Općini. Oki je u našem slučaju na osnovu člana 60 stav (2) i (3) pomenutog zakona podnio Općini Novo Sarajevo zahtjev za prinudan ulazak u naš stan radi popravke, navodeći doslovno da su fleke na zidu i ljuštenje boje stvari opasne po život. Nije bilo aktivnog curenja vode, nego samo fleke i ljuštenje boje, kako je to u tri navrata potvrdio i sam upravitelj u svojim dopisima Općini.

Općina Novo Sarajevo potom izdaje Rješenje o izvršenju, odnosno daje upravitelju dozvolu da uđe u naš privatni stan i izvrši ničim ograničene destruktivne radove. Pomoćnik načelnice, koji je potpisao rješenje, rekao nam je u razgovoru da on prema zakonu uopšte nije ni dužan da sasluša našu stranu, nego mu je sasvim dovoljno samo ono što mu upravitelj dostavi. Upravitelj, dakle, može dostaviti doslovno šta god hoće, a Općina će to prihvatiti bez provjere. I tako je i bilo. Općina nam nije dala ni priliku da bilo šta kažemo prije donošenja rješenja - što je suprotno Zakonu o upravnom postupku - a pri tome je, vjerovali ili ne, saslušala sve druge strane (PEV, upravitelj, komšija).

Međutim, problem za Općinu je što Zakon o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade izričito kaže da Općina može postupati u ovakvim slučajevima samo kada etažni vlasnik ne dozvoljava ulazak - čega u našem slučaju nije bilo. Mi nismo branili ulazak u stan upravitelju, nego smo tražili tehnički ispravnu dijagnostiku. Naprosto, nije isto “ne dozvoljavamo ulazak u stan” i “dozvoljavamo ulazak u stan i radove uz stručno utvrđivanje kvara”. U našem slučaju nije bilo ni načela hitnosti: nije bilo aktivnog curenja vode, a komšiji se taj problem, prema njegovim riječima, pojavljuje više od 12 godina.

Uprkos svemu, Općina Novo Sarajevo donijela je pomenuto rješenje. U tom smo trenutku morali angažovati advokata koji je uložio žalbu na rješenje, a mi smo na osnovu Zakona o slobodi pristupa informacijama u FBiH dobili cjelokupni općinski spis o ovom predmetu. I kako što smo i pretpostavili: u spisu nije bilo nijednog dokaza da smo se mi protivili i sprečavali ulazak u naš stan. Naprotiv, u spisu se čak nalazi radni nalog upravitelja iz kojeg se jasno vidi da su majstori bili u našem stanu, tako da ostaje potpuno nejasno na osnovu čega je Općina uopšte donijela pomenuto rješenje.

Nakon žalbe, Općina je priznala da izreka prvobitnog rješenja nije bila dovoljno određena te je donijela zamjensko rješenje. To novo rješenje je, u suštini, izašlo u susret našim zahtjevima, jer je naloženo upravitelju da na tehnički ispravan način locira mjesto kvara. Obzirom na to, mi smo pismeno tražili od upravitelja da dođe i izvede radove - što je i učinjeno. Svi troškovi su, shodno zakonu, otišli na teret zajedničkog računa, iako se PEV tome žestoko protivio. Rekao je da ga je upravitelj “primorao da to prihvati”.

Mi smo, na kraju, dobili što smo tražili. Ali i dalje ostaje nejasno na osnovu čega je Općina uopšte donijela prvo, a posebno drugo rješenje. Između ta dva rješenja Općini smo pisano dostavili obavijest da u spisu nema dokaza da smo se protivili ulasku, što znači da Općina nije imala zakonsku osnovu za postupanje. Zato ćemo zatražiti od nadležnih institucija da ispitaju zakonitost donošenja rješenja. Ali, hajde da se vratimo na temu i da vidimo kako se ovakve i slične stvari zakonski rješavaju u nekoliko evropskih zemalja.

U Hrvatskoj, Sloveniji, Austriji i Njemačkoj o prisilnom ulasku u tuđi stan odlučuje samo, jedino i isključivo sud, dok je kod nas ta nadležnost povjerena upravnim organima. Hrvatska i Slovenija zakonima propisuju vanparnični sudski postupak, pri čemu Slovenija naglašava ustavno načelo nepovredivosti stana, koje je, doduše navodno, zagarantovano i Ustavom BiH. Austrijski zakon WEG (Wohnungseigentumsgesetz) također propisuje sudsku nadležnost. Njemački WEG je najstrožiji - u slučaju odbijanja pristupa, sudskim putem se zahtijeva dopuštanje ulaska (Duldungsklage), ali isključivo u redovnom građanskom parničnom, a ne vanparničnom postupku.

Interesantno je da je Općina Centar još 2017. upozorila Skupštinu KS-a (akt broj 02-05-12401-1/17) na probleme odobravanja ulaska u privatne stanove samo na osnovu pretpostavki upravitelja, bez dokaza o kvaru. Predložila je i provođenje ispitnog postupka, obavezno dostavljanje zapisnika o identifikaciji kvara, te zatražila razmatranje sudske umjesto općinske nadležnosti zbog zaštite prava privatnog vlasništva. Zakonodavac, međutim, nije prihvatio prijedlog o sudskoj nadležnosti, a naš slučaj itekako potvrđuje opravdanost pomenutih prijedloga.