Stan od 63 kvadrata u Zagrebu košta 350.000 eura, koliko je u BiH?

Cijene nekretnina posljednjih godina rastu, a zasad nema jasnih naznaka da bi se taj trend mogao preokrenuti.

Primjer stana od 63 kvadratna metra na zagrebačkom Borongaju, u zgradi izgrađenoj prije sedam godina, dobro pokazuje stanje na hrvatskom tržištu nekretnina.

Za stan se traži 335.000 eura, dok cijena s parking mjestom raste na 350.000 eura, piše RTL Danas.

Agentica za nekretnine Jelena Ivančić smatra da je takva cijena blizu nove realnosti na zagrebačkom tržištu.

"Pratimo ovu situaciju od 2018. godine, kada je zgrada sagrađena. Investitor je tada stanove prodavao po cijeni od 2.000 eura po kvadratnom metru. To je bila cijena koju su kupci plaćali prilikom sklapanja ugovora", rekla je Ivančić.

Nakon toga uslijedili su pandemija koronavirusa i dva zemljotresa, a cijene nekretnina počele su snažno rasti.

"Nakon pandemije i dva zemljotresa cijene su značajno porasle. Tokom 2021. i 2023. godine u istoj smo zgradi kao agencija realizovali prodaje po cijenama od 4.000 i 4.100 eura po kvadratnom metru", objasnila je.

Iako se tada govorilo o mogućem padu cijena, dogodilo se suprotno.

"Već se tada govorilo o cjenovnom balonu koji samo što nije pukao i o tome da su cijene dostigle vrhunac. Međutim, već sljedeće godine postizali smo cijenu od 4.400 eura po kvadratnom metru. Danas, 2026. godine, u ovoj zgradi ne možete naći stan ispod 5.000 eura po kvadratu. Konkretno, ovaj stan oglašen je za 5.300 eura po kvadratu", kaže Ivančić.

Ko kupuje stanove po takvim cijenama?

Iako su cijene za mnoge nedostižne, kupaca i dalje ima. Ivančić navodi da su, prema njenom iskustvu, najčešći kupci mladi ljudi koji rješavaju stambeno pitanje.

"Državni zavod za statistiku sigurno ima tačnije podatke, ali iz mog iskustva s terena mogu reći da su najčešći kupci ovakvih nekretnina mlade porodice koje kupuju svoj prvi dom. Obično imaju 10 posto vlastitih sredstava, a ostatak finansiraju bankovnim kreditom", rekla je.

Da li se pad prometa osjeća u Zagrebu?

Podaci za cijelu Hrvatsku pokazuju pad prometa nekretninama, ali situacija nije ista u svim segmentima tržišta.

"Ako gledamo cijelu Hrvatsku i sve vrste nekretnina – poslovne prostore, poljoprivredna zemljišta, vile na moru i ostalo – tada bilježimo pad prometa. Ali o takvom padu ne možemo govoriti u Zagrebu, pogotovo za kvalitetne stanove na atraktivnim lokacijama unutar tramvajske zone, kakav je i ovaj", objasnila je Ivančić.

Dodaje da potražnju za atraktivnim stanovima u Zagrebu potvrđuje i to što je njena agencija imala licitaciju za jedan stan u tramvajskoj zoni.

"Na tom dijelu tržišta pad se zaista ne osjeća", poručila je.

Koliko se može pregovarati o cijeni?

Razlika između oglašene i konačne prodajne cijene zavisi od toga da li je riječ o novogradnji ili starijoj nekretnini, prenosi Index.

"Kod novogradnje, kada prodaje investitor, odstupanja su minimalna. S investitorom možete pregovarati o nižoj cijeni u zavisnosti od toga koliko rano isplatite nekretninu, odnosno prije nego što zgrada bude završena", objasnila je.

Kod stanova koje prodaju privatni vlasnici prostor za pregovore nešto je veći.

"Kada je riječ o polovnim nekretninama koje prodaju privatni vlasnici, nema velikih odstupanja o kojima se često priča. Postoji razlika između prve i posljednje oglašene cijene, a od te posljednje cijene odstupanje može biti do desetak posto. Za neke izuzetno atraktivne stanove postigne se i viša cijena od tražene", zaključila je Ivančić.

A koliko košta kvadrat stana u BiH?

Situacija na tržištu nekretnina u BiH pokazuje da su i domaće cijene posljednjih godina značajno porasle, ali se one razlikuju zavisno od grada, lokacije, starosti objekta i kvaliteta nekretnine.

Prema podacima Registra cijena nekretnina Federacije BiH, prosječna cijena stana na sekundarnom tržištu, odnosno starogradnje, u Federaciji BiH tokom 2025. godine iznosila je 3.100 KM po kvadratnom metru. To je 23 posto više nego godinu ranije.

Među najskupljim lokacijama bili su Stari Grad Sarajevo, gdje je prosječna ostvarena cijena iznosila 4.550 KM po kvadratu, te Novo Sarajevo sa 4.350 KM. U Centru Sarajeva prosječna cijena iznosila je 4.220 KM, dok je u Novom Gradu Sarajevo bila 3.490 KM po kvadratu.

Još aktuelniji pregled, zasnovan na posljednjih 12 mjeseci evidentiranih prodaja zaključno s augustом 2026. godine, pokazuje da je prosječna cijena stana u četiri centralne sarajevske općine iznosila oko 4.450 KM po kvadratnom metru. Medijan stvarno realizovanih prodaja bio je oko 4.550 KM, uz godišnji rast od 16,7 posto.

U Banjoj Luci prosječna cijena stana u posljednjih 12 mjeseci iznosila je oko 3.400 KM po kvadratnom metru, prema podacima zasnovanim na zvaničnoj evidenciji prodaja Republike Srpske. Medijan je također oko 3.400 KM, dok podaci pokazuju godišnji rast od 6,3 posto.

U Mostaru je situacija nešto drugačija. Prema evidenciji stvarnih prodaja, prosječna cijena stana u posljednjih 12 mjeseci iznosila je oko 2.850 KM po kvadratnom metru, dok je medijan bio oko 2.600 KM. Medijan je na godišnjem nivou porastao 10,6 posto.

Važno je naglasiti da ovi podaci nisu potpuno ista vrsta statistike kao cijene navedene u zagrebačkom primjeru. Podaci za Sarajevo, Banju Luku i Mostar odnose se na realizovane transakcije, dok su cijene iz pojedinačnih oglasa uglavnom više jer predstavljaju iznose koje prodavci traže.

To se posebno vidi u Mostaru. Dok je medijan stvarno realizovane prodajne cijene oko 2.600 KM po kvadratu, prosječna oglašena cijena iznosi oko 4.250 KM.

Slična razlika postoji i u Banjoj Luci: stvarna prodajna cijena je oko 3.400 KM po kvadratu, dok je prosječna oglašena cijena oko 4.150 KM.

U Sarajevu je prosječna realizovana cijena oko 4.450 KM po kvadratnom metru, uz medijan od oko 4.550 KM, što pokazuje koliko su cijene u glavnom gradu BiH približene nivoima koji su posljednjih godina karakteristični za najskuplje gradske lokacije u regiji.

Istovremeno, službeni podaci Federalne uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove pokazuju da je tržište nekretnina u Federaciji BiH u prvoj polovini 2026. godine bilo nešto manje aktivno nego godinu ranije. U tom periodu registrovano je 10.170 kupoprodajnih ugovora, što je osam posto manje nego u istom periodu 2025. godine, dok je ukupna vrijednost ugovora bila manja za 18 posto. Podaci su, međutim, preliminarni jer ugovori naknadno pristižu na obradu.

Uprkos manjem obimu prometa, visoke cijene stanova ostaju jedno od ključnih obilježja tržišta nekretnina u najvećim gradovima BiH. Posebno se to vidi u Sarajevu, gdje su centralne općine već godinama među najskupljim lokacijama u zemlji.